Crédit-bail immobilier

À jour en Juin 2018

Écrit par les experts Ooreka

Le crédit-bail immobilier est uniquement destiné aux bâtiments à usage professionnel, c'est-à-dire industriels, commerciaux ou agricoles et aux activités des professions libérales.

Définition du crédit-bail immobilier

Le contrat de crédit-bail immobilier n'est pas un bail commercial.

Le crédit-bail immobilier est :

  • une technique de financement ;
  • un investissement immobilier ;
  • une opération de crédit.

Cette opération permet à une entreprise de donner en location des biens immobiliers à usage professionnel, qu'elle achète ou fait construire, en permettant au locataire d'en devenir propriétaire à l'expiration du contrat de location.

Crédit-bail immobilier : modalités du contrat

Intervenants en crédit-bail immobilier

crédit preneur
  • Le locataire peut être une personne physique ou morale.
  • Il doit forcément exercer dans les locaux une activité professionnelle.
  • Le crédit preneur peut être :
    • un industriel ;
    • un commerçant ;
    • un artisan ;
    • un agriculteur ;
    • un membre d'une profession libérale ;
    • une collectivité locale ;
    • une association loi 1901 se livrant à une activité économique ;
    • une société civile immobilière.
crédit bailleur Le crédit bailleur est soit :
  • un établissement de crédit ;
  • une société financière agréée par l'Association des sociétés financières ;
  • une collectivité locale ;
  • une SICOMI, société immobilière pour le commerce et l'industrie (bien que les sicomi ne disposent plus des mêmes avantages fiscaux depuis le 01/01/1996).

Nature du contrat de crédit-bail immobilier

Une opération financière Ce contrat permet la réalisation d'un investissement sans apport de fonds propres en offrant la possibilité au crédit preneur de devenir propriétaire à la fin du contrat.
But La finalité du contrat est de transmettre la propriété en amenant le crédit preneur à lever l'option d'achat d'un immeuble, qui contrairement au matériel du crédit-bail mobilier, n'est ni techniquement, ni économiquement épuisé.
Coût Le coût du crédit-bail immobilier est nettement plus élevé que celui d'un financement traditionnel. Cependant, il permet un financement à 100 % de l'immeuble, sans immobiliser les ressources de l'entreprise.
Durée Le contrat de crédit-bail immobilier est un contrat de longue durée, en moyenne 15 à 20 ans, voire 30 ans. Il ne peut être résilié pour levée anticipée de l'option d'achat, pas avant 7 à 10 ans en général.
Conditions particulières 2 conditions à la signature du contrat :
  • achèvement des travaux ;
  • délivrance d'un certificat de conformité.
Type de biens immobiliers Le contrat de crédit-bail immobilier concerne autant des immeubles déjà construits, que des biens immobiliers à construire.

Publicité foncière du crédit-bail immobilier

Depuis 1995, les contrats de crédit-bail immobilier d'une durée supérieure à 12 ans doivent être publiés au service de publicité foncière (anciennement conservation des hypothèques, ces dernières ayant été supprimées à compter du 1er janvier 2013 par l'ordonnance n° 2010-638 du 10 juin 2010). Cette obligation s'impose au crédit preneur.

Mais rien ne l'empêche d'attendre la levée d'option d'achat pour faire publier son contrat de crédit-bail ; aucune sanction fiscale n'est prévue pour publicité tardive. De plus, la lecture de son bilan permet révèle l'existence d'un contrat de crédit-bail.

Contrairement au crédit-bail mobilier, le crédit-bail immobilier est opposable aux créanciers du crédit preneur, même s'il n'est pas publié.

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